L'achat immobilier en Israël - Les obligations de divulgations du vendeur.
Lors de l'achat de votre premier appartement, et de facto, l'achat le plus important jusqu'à présent, vous vous devez de tout savoir sur l'appartement de vos rêves. Pour cela, vous vous faites aider par un agent immobilier compétent qui vérifie le bien, le prix et vous soutient dans la négociation des échéances. Vous avez avec vous aussi un avocat immobilier israélien qui a l'habitude de représenter acheteurs et vendeurs lors de transactions immobilières en Israël, pour qu'il vérifie non seulement les modalités juridiques du contrat mais aussi les documents annexes au contrat qui concernent le bien immobilier (les permis de construire etc.).
Parfois, il arrive que seul le vendeur ait accès a l'information souhaitée, et dans ce cas, il est le seul virtuellement à pouvoir décider de divulguer ou non l'information qui pourra faire changer votre décision d'acheter son bien.
Aujourd'hui nous nous penchons sur le cas d'un vendeur qui a décidé de ne pas jouer franc-jeu avec l'acheteur.
Le droit de l'acheteur de savoir - L'obligation du vendeur de dévoiler
De manière générale, L'obligation de divulgation lors de la vente d'un bien immobilier en Israël est extensible et il est nécessaire de prendre ne compte les circonstances particulières de chaque cas avant de trancher.
C'est pourquoi, on sera moins exigeant avec un vendeur en particulier si l'acheteur est un investisseur chevronné, rompu a l'art de la négociation et aux vérifications péremptoires, a contrario d'un acheteur primo accédants ou Oleh Hadach (nouvel immigrant) qui ne possède pas le bagage culturel nécessaire a l'appréhension d'une transaction immobilières en Israël.
Cela est aussi vrai lors de la rencontre de deux parties inégales, comme c'est le cas avec les promoteurs immobiliers face aux acheteurs primo acquérant.
Pourtant, un consensus se dégage dans la jurisprudence : Si l'information est détenue par le vendeur, et qu'il n'est pas raisonnablement possible d'obtenir par soi-même l'information en question, il y a la une rupture de l'obligation du vendeur, et l'on est en droit de prétendre à la possibilité d'un vice caché concernant le bien.
De cette manière, le tribunal de première instance de Haïfa a rendu une décision en faveur de l'acheteur ainsi qu'une compensation à hauteur de 175,000 Shekels des lors que le vendeur n'a pas divulgue à la partie adverse les documents relatifs à la procédure de réurbanisation Tama 38 qui commenceront prochainement dans l'immeuble voisin !
(Credits: Dafna A.meron)
Le tribunal a statué qu'il n'y avait aucun désaccord entre les parties sur le fait que l'acheteur était au courant de la future tenue d'un projet de réurbanisation concernant l'immeuble voisin. Mais la non-divulgation d'une notice informative, cette dernière expliquant la nature des modifications et la possibilité d'opposition au permis de Tama 38, reçue par le vendeur, quelques jours seulement avant la signature effective du contrat de vente, constitue à elle seule une rupture majeure du contrat, ceci même si l'acheteur aurait pu obtenir l'information par lui-même en contactant la municipalité.
Il convient de préciser à ce stade que le tribunal, dans son arrêtée, motive sa décision en expliquant que la nature active du document (tel qu'il permet à celui qui le reçoit de s'opposer à l'obtention d'un permis de réurbanisation, par exemple) ainsi que la proximité temporelle entre la réception du document et la signature de l'acte de vente ont été des facteurs déterminants dans l'obligation de divulguer le document et son contenu a l'acheteur.
C'est pourquoi, nous recommandons à nos clients de ne pas hésiter à divulguer la vérité (toute la vérité et rien que la vérité) lors de la partie précontrat, car la moindre erreur de divulgation peut couter cher.
"Les semis vérités peuvent s'avérer pire que les véritables mensonges."
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